A Receita Federal esclareceu nesta quarta-feira (28) que a informação de que todos os proprietários que alugam imóveis por temporada começarão a pagar um novo imposto a partir de 2026 é falsa. O órgão explicou que essa afirmação generaliza aspectos da reforma tributária que não se aplicam à maioria dos contribuintes pessoas físicas.
A alteração na tributação de aluguéis está definida na Lei Complementar (LC) 214/2025, que estabelece o novo sistema de impostos sobre o consumo, o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), seguindo o modelo de Imposto sobre Valor Adicionado (IVA) dual.
De acordo com a Receita, a LC 227/2026, recentemente sancionada, não prevê a cobrança imediata de impostos sobre aluguéis, como foi divulgado.
Conforme as regras aprovadas, a locação por temporada, com contratos de até 90 dias, será considerada similar à atividade hoteleira apenas quando o proprietário for um contribuinte regular do IBS/CBS. Para pessoas físicas, essa equiparação só ocorrerá se duas condições forem cumpridas simultaneamente: possuir mais de três imóveis para aluguel e ter uma renda anual com aluguéis superior a R$ 240 mil, valor que será ajustado anualmente pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).
Quem não atender a esses critérios continuará sujeito apenas ao Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), sem a incidência dos novos tributos sobre o consumo. A Receita enfatiza que essa regra foi criada para evitar a tributação de pequenos proprietários e reduzir o risco de cobranças indevidas.
Transição
Outro ponto importante é que a reforma prevê um período de transição. Embora 2026 marque o início do novo sistema, a aplicação efetiva e completa do IBS e da CBS será gradual, de 2027 a 2033. Assim, os efeitos financeiros não serão imediatos para todos os contribuintes.
No caso de aluguéis residenciais tradicionais, a carga do IBS/CBS será reduzida em 70%, resultando em uma alíquota efetiva estimada em 8%, além do IR. Já na locação por temporada equiparada à hospedagem, o benefício é menor, mas, segundo a Receita, não corresponde aos percentuais divulgados.
Para grandes proprietários, com muitos imóveis e alta renda, a tributação também será atenuada por meio de mecanismos como alíquotas reduzidas, cobrança apenas sobre valores acima de R$ 600 por imóvel, a possibilidade de deduzir custos de manutenção e reforma, e a devolução de impostos (cashback) para inquilinos de baixa renda.
Ajustes
A Receita ressalta que ajustes posteriores à lei original trouxeram mais segurança jurídica, diminuindo as situações em que um contribuinte pode ser enquadrado e tornando as regras mais favoráveis às pessoas físicas que alugam imóveis por temporada.
A LC 227/2026, segundo o Fisco, beneficiou as pessoas físicas que alugam imóveis, reduzindo as hipóteses em que são consideradas contribuintes da CBS e do IBS. A lei complementar também esclareceu a aplicação do redutor social para contribuintes de baixa renda, especificando que o benefício será aplicado mensalmente e não afetará direitos.
Segundo o Fisco, a reforma busca simplificar o sistema, corrigir distorções e diminuir a carga tributária sobre aluguéis de menor valor. “A ideia de um aumento generalizado de impostos ou de aluguéis não se sustenta nos dados nem na legislação aprovada”, afirma a nota.
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